L’emprise au sol d’une maison représente la surface couverte au sol par votre habitation et ses annexes rattachées. Pour faire simple, c’est la projection verticale du volume de votre construction sur le terrain. Cette mesure est cruciale pour respecter les règles d’urbanisme locales et peut influencer votre fiscalité. Contrairement à la surface habitable, l’emprise au sol inclut tous les éléments rattachés à la construction qui reposent sur le sol, comme les garages attenants ou les vérandas.
Qu’est-ce que l’emprise au sol exactement ?
Selon le Code de l’urbanisme (article R.420-1), l’emprise au sol correspond à « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». En termes pratiques, cela signifie:
- Les murs extérieurs sont comptés dans leur épaisseur
- Les balcons, terrasses couvertes et loggias soutenues par des poteaux sont inclus
- Les garages intégrés et carports attenants font partie du calcul
- Les vérandas sont comptabilisées
En revanche, sont exclus de ce calcul:
- Les simples débords de toit sans supports
- Les ornements de façade
- Les terrasses non couvertes et de plain-pied
Comment mesurer l’emprise au sol de votre maison
Pour calculer l’emprise au sol de votre habitation, suivez ces étapes pratiques:
1. Rassemblez vos outils
- Un mètre ruban de bonne longueur
- Vos plans cadastraux ou les plans de votre maison
- Un crayon et du papier pour noter les mesures
- Éventuellement, une application de mesure sur smartphone
2. Prenez les mesures extérieures
Mesurez le contour extérieur de votre maison, en incluant l’épaisseur des murs. Pour une maison rectangulaire, c’est simple:
- Mesurez la longueur et la largeur extérieures
- Multipliez ces deux valeurs pour obtenir la surface
3. Gérez les formes complexes
Si votre maison n’est pas rectangulaire (forme en L, en U, etc.):
- Décomposez-la en plusieurs rectangles
- Calculez la surface de chaque rectangle
- Additionnez toutes ces surfaces
4. N’oubliez pas les annexes rattachées
Ajoutez la surface au sol de tous les éléments rattachés à la construction principale:
- Garages attenants
- Vérandas
- Terrasses couvertes avec piliers
- Balcons soutenus par des poteaux
Les éléments à prendre en compte dans le calcul
Murs extérieurs et fondations
Les murs périphériques sont inclus dans leur totalité, y compris leur épaisseur. C’est la raison pour laquelle l’emprise au sol est toujours supérieure à la surface habitable, qui ne prend en compte que l’intérieur des pièces.
Balcons, terrasses couvertes et loggias
Tout élément qui repose sur des supports (piliers, poteaux) est comptabilisé. Un balcon soutenu par des poteaux augmente donc votre emprise au sol, tandis qu’un balcon en porte-à-faux (sans support au sol) n’est pas comptabilisé.
Garages et carports attenants
Les espaces de stationnement couverts qui sont physiquement rattachés à la maison font partie intégrante de l’emprise au sol, même s’ils ne sont pas chauffés ou habitables.
Cas particulier des vérandas
Les vérandas sont toujours comptées dans l’emprise au sol, qu’elles soient chauffées ou non, car elles représentent une extension couverte et soutenue qui repose sur le sol.
Les éléments à exclure du calcul
Terrasses non couvertes
Une terrasse de plain-pied sans toiture n’est pas comptabilisée dans l’emprise au sol, même si elle est dallée ou bétonnée.
Marquises et auvents sans piliers
Les débords de toiture comme les auvents ou marquises qui ne sont pas soutenus par des poteaux ne sont pas comptés.
Constructions détachées
Les constructions indépendantes comme un abri de jardin séparé ou un garage non attenant ont leur propre emprise au sol et ne sont pas additionnées à celle de la maison principale (bien qu’elles comptent pour le calcul du CES global).
Piscines et bassins
Les piscines enterrées n’entrent pas dans le calcul de l’emprise au sol de la maison, mais peuvent être soumises à des règles spécifiques dans le PLU.
L’emprise au sol et les règles d’urbanisme
L’emprise au sol est réglementée par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune à travers le coefficient d’emprise au sol (CES). Ce coefficient définit le pourcentage maximal de votre terrain que vous pouvez « couvrir » avec des constructions.
Par exemple:
- Terrain de 800 m² avec un CES de 25% = emprise au sol maximale autorisée de 200 m²
- Dans les zones urbaines denses, le CES peut atteindre 50% ou plus
- Dans les zones résidentielles aérées, il peut être limité à 20% ou moins
Impact fiscal de l’emprise au sol
L’emprise au sol a aussi des conséquences fiscales. Elle intervient notamment dans:
- La déclaration H1 à remplir après construction ou modification de votre bien
- Le calcul de la taxe foncière
- La taxe d’aménagement pour les nouvelles constructions
Les services fiscaux utilisent cette donnée, combinée à d’autres caractéristiques, pour déterminer la valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul des impôts locaux.
Cas pratiques : exemples de calcul
Exemple 1: Maison rectangulaire avec garage attenant
- Corps principal de la maison: 10m × 8m = 80 m²
- Garage attenant: 5m × 3m = 15 m²
- Emprise au sol totale: 80 + 15 = 95 m²
Exemple 2: Maison en L avec véranda
- Premier rectangle: 8m × 10m = 80 m²
- Second rectangle (aile): 6m × 4m = 24 m²
- Véranda: 3m × 2,5m = 7,5 m²
- Emprise au sol totale: 80 + 24 + 7,5 = 111,5 m²
Exemple 3: Maison à étages avec balcon soutenu
- Corps principal: 9m × 11m = 99 m²
- Balcon avec piliers: 2m × 3m = 6 m²
- Emprise au sol totale: 99 + 6 = 105 m²
Erreurs courantes à éviter
- Confondre emprise au sol et surface de plancher: la surface de plancher ne concerne que les espaces intérieurs, tandis que l’emprise au sol est la projection verticale de tout ce qui est couvert et soutenu.
- Oublier certaines annexes rattachées: un appentis ou un auvent soutenu par des poteaux compte dans l’emprise.
- Inclure des éléments indépendants: un abri de jardin détaché a sa propre emprise et ne s’ajoute pas à celle de la maison (bien que les deux comptent pour le CES).
- Négliger les particularités locales: certaines communes ont leur propre définition de l’emprise au sol dans leur PLU, qui peut parfois différer légèrement de la définition nationale.
Conclusion
Bien calculer l’emprise au sol de votre maison est essentiel pour:
- Rester en conformité avec le règlement d’urbanisme local
- Planifier correctement vos projets d’agrandissement
- Effectuer les déclarations fiscales adéquates
En cas de doute sur vos calculs, n’hésitez pas à consulter un professionnel comme un architecte ou un géomètre. Vous pouvez également vous adresser au service d’urbanisme de votre mairie qui pourra vous indiquer le CES applicable à votre parcelle et vous aider à interpréter les règles locales.
FAQ : Questions fréquentes sur l’emprise au sol
Un sous-sol est-il compté dans l’emprise au sol ?
Non, les parties enterrées d’une construction ne sont pas comptabilisées dans l’emprise au sol. Seule la partie visible au niveau du sol est prise en compte. Selon Service-Public.fr, les parties souterraines n’entrent pas dans le calcul.
Comment savoir si mon projet respecte le CES de ma commune ?
Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune pour connaître le coefficient applicable à votre zone. Vous pouvez également vous rendre au service d’urbanisme de votre mairie. D’après le site des collectivités locales, le PLU est consultable en mairie et souvent en ligne sur le site de la commune.
L’emprise au sol influence-t-elle la valeur de ma propriété ?
Indirectement, oui. Une propriété avec une faible emprise au sol par rapport à la surface du terrain peut offrir plus de potentiel d’agrandissement, ce qui peut être valorisé lors d’une vente. Selon Notaires de France, le potentiel constructible restant est un élément de valorisation.
Peut-on contester le calcul de l’emprise au sol par l’administration ?
Oui, si vous estimez qu’il y a une erreur dans le calcul de l’emprise au sol retenu par l’administration, vous pouvez contester cette évaluation. D’après le Conseil d’État, ce recours doit être formalisé dans les deux mois suivant la notification de la décision contestée.
Comment trouver le coefficient d’emprise au sol applicable à mon terrain ?
Le coefficient d’emprise au sol est défini dans le règlement du PLU de votre commune, généralement à l’article 9 du règlement de zone. Ce document est consultable en mairie ou sur le site internet de votre commune. Le Ministère de la Transition écologique propose également un site national d’urbanisme où vous pouvez consulter les documents d’urbanisme numérisés.
